Kamil Michalik to współzałożyciel firmy 3QQ, która obecnie prowadzi inwestycje w nieruchomości na wynajem w czterech lokalizacjach w Polsce (Warszawa, Trójmiasto, Wrocław i Łódź). Zajmujemy się kompleksowym przygotowaniem pod wynajem zarówno pojedynczych jak i całych pakietów mieszkań, a następnie obsługą najmu w modelu długoterminowym.
Jak oceniasz obecną sytuację na rynku najmu nieruchomości we Wrocławiu?
Każdy profesjonalny Wynajmujący w najmie długoterminowym układa swój model tak, aby w czasie największego popytu w roku zakontraktować w szybkim tempie nowych najemców na kolejny rok. Taki okresem jest oczywiście przełom września i października, który w dużej mierze napędzany jest przez studentów. W tym roku jednak było inaczej. Ze względu na sytuację związaną z epidemią wiele uczelni zdecydowało się na zdalny tryb nauczania, a samo zainteresowanie najmem spadło co najmniej o 40-50% przy bardzo dużej podaży ofert. Szybko można było zauważyć obniżki cen ofertowych za najem oraz dużą nonszalancję najemców przy wyborze oferty.
Jak wygląda Twoja działalność? Jakie jednostki wynajmujesz? Jak wygląda obłożenie, w porównaniu z rokiem poprzednim?
Od 3 lat skupiamy się na produkcji mikro-kawalerek wyłącznie w nowym budownictwie. Tego typu jednostki cieszą się sporą płynnością, a obecne obłożenie sięga 98%. W portfelu posiadamy również kilkaset pokoi, które są zdecydowanym przegranym tego sezonu. Aby dojść do 90% obłożenia, konieczne było wykonanie zdecydowanie większej pracy niż w latach poprzednich.
Jak Twoim zdaniem pandemia wpłynie na rynek najmu w perspektywie kolejnych miesięcy, czy kolejnych lat?
Niestety dużo zależy od polityków. Każdy kolejny “lock down” będzie odbijał się dużą czkawką nie tylko w segmencie najmu, ale w całej gospodarce. Ludzie będą zmuszeni zamykać biznesy i zwalniać swoich pracowników. Zwolnieni pracownicy będą wydawać mniej, przez co kolejne biznesy będą czuć recesję. W segmencie samego najmu trzeba będzie mocniej zadbać o najemcę oraz politykę finansową firmy zarządzającej.
Z jakich narzędzi i kanałów korzystasz, aby dotrzeć do potencjalnego najemcy?
Obecnie najskuteczniejszym kanałem dotarcia jest platforma OLX, dodatkowo wspomagamy się grupami na portalu Facebook oraz stroną typu “landing page”, oraz Google ADS.
…..
Jeśli chcesz porozmawiać o tym jak Flater lub System Obsługi Najmu może wspomóc Twój biznes nieruchomościowy, umów się na rozmowę oraz demo systemów online:
Michał Kustosik – współtwórca i współwłaściciel marki DobryWynajem, działającej na rynku łódzkim. W firmie odpowiedzialny za wspieranie procesów związanych w najmem pokoi oraz całych mieszkań zarządzanych. W roku 2020 wraz z właścicielami firmy zarządzającej PropertyPro przeprowadził połączenie obu podmiotów, tworząc jedną z większych firm zarządzających mieszkaniami na terenie miasta Łodzi.
Jak oceniasz obecną sytuację na rynku najmu nieruchomości w Łodzi?
Z uwagi na COVID-19 sytuacja od marca 2020 roku nie jest łatwa dla inwestorów w nieruchomości. Obserwujemy dużą niestabilność rynku wynajmu lokali. Z uwagi na profil działania naszej firmy mamy dość obszerny wgląd w rynek nieruchomości wynajmowanych na pokoje i całych mieszkań oraz samych inwestycji w nieruchomości dokonywanych przez osoby mające nadwyżki finansowe.
Klientami mieszkań wynajmowanych na pokoje są głównie studenci i młode osoby pracujące. Obserwujemy mocne uzależnienie wynajmu takich lokali od statystyk zachorowań na COVID-19, przekazywanych przez media informacji i co za tym idzie nastrojów społeczeństwa oraz poszczególnych decyzji rządu związanych z wprowadzanymi ograniczeniami. Segment rynku wynajmu pojedynczych pokoi w mieszkaniach jest mocno niestabilny. Wynika to przede wszystkim z faktu prowadzenia zajęć online przez uczelnie wyższe, ale również z obaw najemców związanych z dzieleniem kuchni i łazienki z innymi lokatorami.
Lepiej ma się tu rynek wynajmu całych mieszkań. Wynika to z nieco innego rodzaju klienta. Najmujący całe mieszkania to głównie osoby pracujące. Zauważyliśmy, że część klientów do tej pory najmująca pokoje w mieszkaniach przeniosła się do kawalerek lub mieszkań 2 pokojowych wynajmowanych w całości.
W początkowej fazie zamykania gospodarki z powodu COVID-19 spadło również zainteresowanie zakupem inwestycyjnym nieruchomości pod wynajem. Od wakacji obserwujemy jednak ponowne tego segmentu inwestycji. Mieszkania były i wciąż są dobrą, długofalową lokatą pieniędzy. Inwestorzy wracają na rynek nieruchomości, co powoduje lekki wzrost cen zakupu.
Jak wygląda Twoja działalność? Jakie jednostki wynajmujesz? Jak wygląda obłożenie, w porównaniu z rokiem poprzednim?
W branży związanej z nieruchomościami działamy na trzech płaszczyznach. Obsługujemy kompleksowo inwestorów chcących ulokować swoje nadwyżki w mieszkaniach. Znajdujemy dla nich mieszkania, pomagamy w zakupie, koordynujemy remont oraz zapewniamy długofalowe zarządzanie najmem. Obecnie posiadamy kilkaset miejsc w kawalerkach i mieszkaniach 2-3 pokojowych oraz w mieszkaniach wynajmowanych na pokoje. Do marca 2020 roku obłożenie było 100% we wszystkich rodzajach wynajmowanych przez nas lokali. Z uwagi na COVID-19 obserwujemy spowolnienie rynku wynajmu, szczególnie w mieszkaniach na pokoje. Do tej pory sezon wynajmu tego rodzaju lokali przypadał na sierpień-wrzesień a do października praktycznie wszystkie mieszkania i pokoje były już zajęte. Teraz sprawa wygląda inaczej, część pokoi jest wciąż wolna. W tym sezonie obserwujemy spadek zainteresowania wynajmem, szczególnie mieszkań wynajmowanych na pokoje.
Jak Twoim zdaniem pandemia wpłynie na rynek najmu w perspektywie kolejnych miesięcy, czy kolejnych lat?
Każdy rynek, również ten dotyczący najmu zarówno całych mieszkań, jak i pokoi przechodzi ciągłe ewolucje. Od dłuższego czasu obserwujemy zmiany oczekiwań najemców w postaci wyższego standardu mieszkań i rozwiązań dodatkowych. Naszym zdaniem długofalowo pandemia nie powinna jednak wpłynąć negatywnie na rynek najmu. Gdy tylko sytuacja powróci do normy, zapotrzebowanie na najem znów będzie duże. Składa się na to między innymi fakt ciągłego wzrostu cen nieruchomości jak i globalnego niedoboru mieszkań w Polsce. Uważamy, że inwestycje w nieruchomości wciąż będą opłacalne, choć w dłuższej perspektywie czasu późniejsze wejście w inwestycje będzie oznaczało mniejszą rentownością z uwagi na wzrost cen zakupu.
Z jakich narzędzi i kanałów korzystasz, aby dotrzeć do potencjalnego najemcy?
Codziennie pracujemy nad automatyzacją procesów w naszej firmie. Udaje nam się to dzięki wsparciu zewnętrznych narzędzi takich jak chociażby System Obsługi Najmu, który połączony jest z automatycznie aktualizowaną stroną www. Ogłoszenia umieszczamy na portalach OLX i OtoDom. Posiadamy własne narzędzia monitorujące, dzięki czemu zawsze wiemy, jak nasze ogłoszenia są widziane w Internecie. Docieramy do najemców również na tematycznych grupach poprzez Facebook.
…..
Jeśli chcesz porozmawiać o tym jak Flater lub System Obsługi Najmu może wspomóc Twój biznes nieruchomościowy, umów się na rozmowę oraz demo systemów online:
Izabela Hryniewicz to przedsiębiorca i inwestor, od 2004 r. wraz z mężem skutecznie inwestuje w nieruchomości i zarządza firmami oferującymi usługi dla inwestorów, w tym poznańską spółką Pokojowiec.pl, która świadczy profesjonalne i wyspecjalizowane usługi zarządzania mieszkaniami wynajmowanymi na pokoje. Obecnie swoje działania zawodowe koncentruje na nadzorze projektów deweloperskich i rewitalizacji kamienic realizowanych przez Spółkę Inwestycje Hryniewicz.pl.
Jak oceniasz obecną sytuację na rynku najmu nieruchomości w Poznaniu?
Obecnej sytuacji związanej z epidemią COVID-19 nikt nie był w stanie przewidzieć, ani się na nią wcześniej przygotować, dlatego jej skutki dotknęły tak wiele gałęzi gospodarki, w tym również branżę nieruchomości inwestycyjnych. W początkowym okresie z powodu wprowadzonego zakazu świadczenia usług zakwaterowania były one szczególnie odczuwalne w odniesieniu do najmu krótkoterminowego, natomiast teraz dotknęły najem długoterminowy nastawiony na młode osoby studiujące i pracujące, czyli naszą działalność. Już od początku roku akademickiego 2020/2021 władze poznańskich uczelni zdecydowały by na większości kierunków uruchomić zajęcia w trybie zdalnym, a tylko na nielicznych w trybie hybrydowym, czyli wykłady online, a zajęcia praktyczne stacjonarnie, co ewidentnie wpłynęło na spadek zainteresowania studentów wynajmem pokoi w Poznaniu. Obserwujemy go również w drugiej grupie naszych klientów, tj. młodych osób pracujących, zatrudnionych głównie w handlu i gastronomii, których ze względu na problemy występujące w tych branżach również jest zdecydowanie mniej. Na popyt nie wpłynęła znacząco ani obniżka cen najmu, ani różne promocje, po prostu wiele młodych osób ze względu na niestabilną sytuację w kraju, a także w obawie o własne zdrowie i niepewną osobistą sytuację ekonomiczną, zdecydowało się na pozostanie w rodzinnych domach, a w razie potrzeby dojeżdżanie na uczelnie. Na poznańskim rynku jest też zdecydowanie mniej studentów zagranicznych, a także pracowników zza wschodniej granicy, którzy często interesowali się naszymi pokojami.
Jak wygląda Wasza działalność? Jakie jednostki są wynajmowane? Jak wygląda obłożenie, w porównaniu z rokiem poprzednim?
Pokojowiec.pl ma swojej ofercie ponad 500 komfortowych, w pełni wyposażonych pokoi w mieszkaniach, które spełniają wymagania osób studiujących i młodych pracujących. Przeważnie są to mieszkania wielopokojowe, ale zarządzamy także 2 i 3-pokojowymi mieszkaniami oraz kawalerkami. Obłożenie w porównaniu do ubiegłego roku jest zdecydowanie mniejsze – w normalnych okolicznościach w październiku dysponowaliśmy jedynie pojedynczymi wolnymi pokojami, a teraz jest ich niestety znaczna ilość. Część najemców pozostała u nas z poprzedniego sezonu, a część to nowi klienci, w odniesieniu do których niejednokrotnie musieliśmy wraz z inwestorami wypracować nowe ceny, a także elastyczny okres najmu. W tym momencie do każdego wynajmowanego mieszkania podchodzimy bardzo indywidualnie i negocjujemy warunki tak, aby były korzystne dla obu stron.
Jak Twoim zdaniem pandemia wpłynie na rynek najmu w perspektywie kolejnych miesięcy, czy kolejnych lat?
Sytuacja jest cały czas bardzo dynamiczna zarówno w kontekście liczby zachorowań, jak i wynikających z tego obostrzeń, dlatego trudno cokolwiek przewidywać w perspektywie najbliższych tygodni, a co dopiero miesięcy, czy lat. Z pewnością będziemy musieli nauczyć się funkcjonować w nowej rzeczywistości, reagować na nowe potrzeby i oczekiwania naszych klientów, aby móc zaoferować konkurencyjną usługę. Czas pokaże, czy decydująca okaże się cena, czy też standard pokoju, wyposażenie mieszkania lub różne inne udogodnienia.
Z jakich narzędzi i kanałów korzystacie, aby dotrzeć do potencjalnego najemcy?
Poszukiwania nowych najemców realizujemy za pomocą ogłoszeń na portalu OLX oraz Facebooku, na którym oprócz standardowych postów sprzedażowych umieszczanych w lokalnych grupach tematycznych, przeprowadziliśmy również akcje promocyjne w postaci reklamy skierowanej do naszej grupy docelowej. Posiadamy również własną stronę internetową, na którą kierujemy klientów, aby mogli zapoznać się z pełną ofertą pokoi, przefiltrować je według kryterium ceny lub lokalizacji. To jednak dopiero pierwszy krok w pozyskaniu najemcy – pomimo pandemii nadal ważną rolę odgrywają bezpośrednie spotkania, podczas których możemy nie tylko zaprezentować mieszkanie, ale i omówić warunki najmu oraz podjąć indywidualne negocjacje.
…..
Jeśli chcesz porozmawiać o tym jak Flater lub System Obsługi Najmu może wspomóc Twój biznes nieruchomościowy, umów się na rozmowę oraz demo systemów online:
Michał Walaskowski jest wspólnikiem grupy 3QQ, która obsługuje inwestorów kapitałowych oraz sama inwestuje w nieruchomości mieszkaniowe na wynajem. Michał jest też wspólnikiem marek wynajmujących mieszkania takich jak: BH Rent – wynajem korporacyjny, BH Properties – wynajem nowych mieszkań osobom prywatnym oraz Work Hostels – wynajem całych obiektów firmom. Wszystkie firmy działają na rynku Trójmiejskim.
Jak oceniasz obecną sytuację na rynku najmu nieruchomości w miastach, w których działasz?
Trójmiejski rynek wynajmu mieszkań ma duże zróżnicowanie. Uwarunkowane jest to geograficznym położeniem Trójmiasta – sezonem letnim, dużą ilością studentów, rozbudową centrów biznesowych oraz urbanizacją miast. Wyszczególniam kilka kategorii wynajmowanych nieruchomości i każda z nich ma swoją specyfikę w obecnej sytuacji. Uważam, że poza zmianami związanymi z popytem, mocno zmieniły się oczekiwania najemców.
Jak wygląda Twoja działalność? Jakie jednostki wynajmujesz? Jak wygląda obłożenie, w porównaniu z rokiem poprzednim?
Najem dobowy od początku sezonu letniego cieszył się dużo mniejszym zainteresowaniem niż w latach poprzednich, co spowodowało spadek cen oraz przychodu z najmu. Najemcy mogli przebierać w ofertach ładnych apartamentów blisko plaży czy w centrum miasta. Od września mieszkania, które wróciły na rynek po wynajmie dobowym, miały być przeznaczone dla studentów, których obecnie w każdym dużym mieście w Polsce jest zdecydowanie mniej.
Mocno ucierpiał więc najem pokoi studenckich, zwłaszcza w mieszkaniach wielopokojowych. Przez wzgląd na większą podaż tego typu pokoi i spadek ich cen – oczekiwania potencjalnych Najemców mocno wzrosły. Obroniły się jedynie mieszkania mające maksymalnie do 3 pokoi oraz z tzw. jasną kuchnią – tutaj udało zachować się zarówno prognozowane ceny jak i obłożenie.
Wynajem całych mieszkań osobom prywatnym w Trójmieście obronił się zwłaszcza w nowym budownictwie. Banki zaostrzyły kryteria przyznawania kredytów mieszkaniowych, więc wiele osób zdecydowało się na najem, a nie na zakup mieszkania. Duże mieszkania dla rodzin powyżej 80 m2 cieszyły się sporym zainteresowaniem.
Wynajem korporacyjny dla firm z centrów biznesowych od marca 2020 roku zdecydowanie osłabł. Korporacje zaleciły pracę zdalną. Dodatkowo z uwagi na zamknięte granice, obcokrajowcy nie byli relokowani do polskich oddziałów firm.
Wynajem kwater pracowniczych – zarówno mieszkań, domów oraz dużych wielomieszkaniowych obiektów firmom budowlanym, produkcyjnym oraz agencjom pracy od początku roku cieszy się dużym zainteresowaniem. Podstawowe prace np. w branży budowlanej czy produkcją zwiększają zapotrzebowanie na pracowników, tym samym popyt na tego typu najem stale rośnie.
Wynajem domów dla rodzin w czasach pandemii cieszył się sporym powodzeniem. Ludzie zauważyli wiele korzyści mieszkania w domu vs. w mieszkaniu z małym balkonem podczas izolacji. Obecnie w Trójmieście jest duży deficyt domów do wynajęcia.
Podsumowując, można powiedzieć, że dla pewnych grup nieruchomości popyt na najem wzrósł, a dla innych zmniejszył się. Obecne uwarunkowania gospodarcze zmieniły nieco trend na rynku nieruchomości. W tym czasie kluczem do sukcesu dla osób wynajmujących była elastyczność w dotarciu do innych grup najemców lub posiadanie zróżnicowanych typów nieruchomości. W naszych firmach wynajmujących w roku 2020 vs rok 2019 jedna spółka zmniejszyła obroty, druga jest na stałym poziomie, a trzecia swoje obroty zwiększyła.
Jak Twoim zdaniem pandemia wpłynie na rynek najmu w perspektywie kolejnych miesięcy, czy kolejnych lat?
Zależne to będzie od wielu czynników. Między innymi od tego jak długo będzie trwał „Lock down” oraz jakie będzie miał skutki gospodarcze? Czy uczelnie będą chciały wrócić do nauczania stacjonarnego? Czy korporacje będą preferowały pracę zdalną, czy z biur? Niestety te aspekty, będą zależne od rozwoju pandemii oraz decyzji władz.
Uważam, że oczekiwania najemców co do dobrego standardu pokoi i mieszkań mocno wzrosną. Coraz częściej ludzie będą preferowali najem, a nie zakup nieruchomości. Wynajem kwater pracowniczych będzie dynamicznie się rozwijał. Wynajem mieszkań na doby będzie miał coraz większą konkurencję. Inwestorzy coraz częściej będą kupować mieszkania z ogródkami lub domy pod wynajem.
Ludzie będą chętniej przeprowadzać się do regionów, gdzie jest „zdrowsze” życie, powietrze, tam, gdzie jest bezpieczniej. Spowoduje zmiany popytu na najem, a tym samym zmiany wartości nieruchomości w tych rejonach.
Dla firm zajmujących się wynajmem będzie to sprawdzian czy potrafiły zaadoptować się do zmieniających warunków na rynku dając to czego potrzebuje najemca, czyli klient. Dla inwestorów ważnym aspektem będzie to, że przy obecnie wysokiej inflacji ceny mieszkań będą rosnąć, a kwoty najmu będą na podobnym poziomie. Rentowności z aktywa będą maleć. Z drugiej strony mają ograniczoną oferty alternatywnych możliwości inwestycyjnych. Lokaty bankowe obniżone do poziomu bliskiego zeru powodują, że inwestorzy z kapitałem inwestują w aktywa, które według nich będą przenosić wartość w czasie.
Z jakich narzędzi i kanałów korzystasz, aby dotrzeć do potencjalnego najemcy?
Głównymi kanałami dotarcia do najemców są portale internetowe, jednak różnią się w zależności od Typu najemcy. Przy kwaterach pracowniczych głównie docieramy do najemców poprzez podstawowe portale, tj. otodom, morizon itp. oraz za pomocą kontaktu telefonicznego z konkretnymi firmami – zarówno z naszej wewnętrznej bazy oraz pozyskanymi z sieci.
W przypadku wynajmu mieszkań osobom prywatnym również posiłkujemy się portalami, poprzez eksport ofert z wewnętrznego systemu CRM. Ważnym źródłem pozyskiwania najemców są również media społecznościowe oraz profesjonalna strona internetowa każdej z naszych firm.
Wynajem dobowy prowadzimy poprzez strony przeznaczone do rezerwacji dobowych, tj. Booking czy też Airbnb.
Do zarządzania najmem korzystamy w autorskich aplikacji zbudowanych pod potrzeby dla naszego modelu biznesowego i potrzeb naszych grup najemców.
…..
Jeśli chcesz porozmawiać o tym jak Flater lub System Obsługi Najmu może wspomóc Twój biznes nieruchomościowy, umów się na rozmowę oraz demo systemów online:
Dariusz Węglicki od prawie 30 lat zajmuje się nieruchomościami. Wcześniej przez wiele lat głównie nieruchomościami komercyjnymi przeznaczonymi pod handel detaliczny. Od dziesięciu lat głównym punktem działalności Dariusza Węglickiego są nieruchomości mieszkaniowe. Pan Dariusz działa jako deweloper, realizując niewielkie projekty do kilkudziesięciu mieszkań na sprzedaż. Równocześnie od ponad dwóch lat koordynuje działania funduszy firmy Catella Residential Investment Management jako Country Manager nadzorujący operacje firmy w Polsce. Wcześniej tę samą rolę pełnił dla funduszu Boouwfond realizując pierwsze inwestycje PRS w Polsce.
Jak ocenia Pan obecną sytuację na rynku najmu nieruchomości w Krakowie i Warszawie?
Obecnie, ze względu na rozprzestrzenianie się wirusa Covid 19 czasy dla inwestorów na rynku nieruchomości mieszkaniowych i studenckich są trudne. Zarówno w Warszawie, jak i w Krakowie bardzo duża ilość mieszkań przeznaczonych do tej pory na najem krótkoterminowy jest oferowana obecnie w najmie długoterminowym. Spowodowane to jest ogromnym spadkiem turystów zagranicznych w Krakowie i zmniejszeniem się ilości osób korzystających biznesowo z noclegów w Warszawie.
Dodatkowo w obu miastach z rynku najmu mieszkań odpłynęła część studentów, którzy ze względu na zajęcia prowadzone on-line pozostali w domach rodzinnych. Również pracownicy korporacji świadczący zdalnie swoją pracę niekoniecznie mieszkają w Warszawie czy też w Krakowie. Doprowadziło to do spadku cen najmu o kilka do kilkunastu procent w gorszych lokalizacjach i większą skłonność inwestorów do dawania rabatów. Najbardziej dotknięty kryzysem został jednak rynek najmu dla studentów, w szczególności dotyczy to tych, którzy mieli ofertę dla studentów zagranicznych oraz tzw. co-living.
Jak wygląda Państwa działalność? Jakie jednostki są wynajmowane? Jak wygląda obłożenie, w porównaniu z rokiem poprzednim?
Catella wynajmuje mieszkania posiłkując się zewnętrznymi firmami świadczącymi usługi “Project Managementu”. W tej chwili mamy trzy projekty, z których każdy ma inną dynamikę najmu.
Nasz najbardziej prestiżowy projekt to NO.44 Luxury Rentals (www.no44.pl) w budynku Złota 44, gdzie po kilku miesiącach zastoju, ale nie spadku poziomu najmu, we wrześniu zanotował przypływ nowych najemców. Projekt miał najlepszą dynamikę wzrostu obłożenia od ponad roku.
Drugi projekt „Trio Kraków” (www.triokrakow.pl) zlokalizowany w centrum Krakowa rozpoczął działalność w lutym bieżącego roku. W części mieszkaniowej (dwa budynki, 152 mieszkania), mimo pandemii osiągnęliśmy na koniec września poziom najmu 95%. W naszej ofercie przeważają niewielkie studia oraz mieszkania z jedną sypialnią o powierzchni do 40 m2. Trzeci budynek – dom studencki posiadający 139 pokoi świetnie wynajął się właśnie we wrześniu. Obecnie dobijamy również do 95%. W tym projekcie oferujemy małe jednostki o powierzchni ok. 15 m2 z łazienką oraz kącikiem kuchennym. Należy podkreślić, że nasz dom studencki kierował swoją ofertę głównie do polskich i średniozamożnych studentów, co zagwarantowało bardzo duże zainteresowanie.
Wreszcie trzeci projekt „Pereca 11” (www.pereca11.pl) zlokalizowany w centrum Warszawy, pięć minut od Złotych Tarasów po niewielkim wahnięciu w kwietniu i marcu w zasadzie utrzymał przed-covidowe poziomy najmu. Tutaj też głównie wynajmujemy studia i mieszkania z jedną sypialnią o powierzchniach od 35 do 45 m2.
Jak Pana zdaniem pandemia wpłynie na rynek najmu w perspektywie kolejnych miesięcy, czy kolejnych lat?
Należy przede wszystkim zwrócić uwagę, że część osób zainteresowanych zakupem mieszkań może mieć problemy z uzyskaniem finansowania bankowego ze względu na zaostrzenie kryteriów przyznawania kredytów. To na pewno wpłynie na pewne przesunięcie zainteresowania w stronę najmu. W mojej ocenie bardzo dobrze będą się wynajmowały projekty dobrze zlokalizowane, w których mieszkania będą również dawać możliwość pracy i edukacji zdalnej – przysłowiowe dodatkowe pomieszczenie na biuro. Ważne będzie również to, żeby w pobliżu znajdowały się wszystkie funkcje niezbędne do życia, w szczególności sklepy, piekarnie i punkty usługowe. W wielu przypadkach o sukcesie będzie decydowało sąsiedztwo szkół. Z drugiej strony szybki internet będzie standardem w mieszkaniu przeznaczonych na najem.
Mimo tej całej paniki, jeśli chodzi o rynek najmu mieszkań, to patrzę na niego dość pozytywnie i widzę dalsze perspektywy rozwoju. W domach studenckich jest i będzie zdecydowanie trudniej o najemcę. Bardzo dużą rolę będzie odgrywało dobre pozycjonowanie projektu.
Luksus w czasach kryzysu zawsze broni się najlepiej. Należy być optymistą i wierzyć, że będzie normalnie.
Z jakich narzędzi i kanałów korzystają Państwo, aby dotrzeć do potencjalnego najemcy?
O sukcesie najmu decyduje skuteczność wykorzystania trzech podstawowych kanałów.
Po pierwsze dobre pozycjonowanie ofert/strony w google – to jest w zasadzie niezwykle ważne dla wszystkich rodzajów obiektów.
Drugim źródłem potencjalnych najemców są ogłoszenia na portalach nieruchomościowych – to one przyciągają najemców, w szczególności tych w segmencie popularnym.
Wreszcie przy obiektach luksusowych, jak nasza marka NO.44 Luxury Rentals, bardzo dużą rolę odgrywają i będą odgrywać pośrednicy. Osoby zamożne dużo częściej zwracają się o pomoc w najmie do specjalistów.
Oczywiście standardem staje się wkomponowanie tzw. silnika rezerwacji w stronę projektu, tak, aby każdy mógł z dowolnego miejsca na świecie wybrać lokal, podpisać umowę i wpłacić kaucję. Mamy taką możliwość w Trio Kraków, a właśnie wprowadzamy na Pereca 11. Przy okazji okazało się, że zagraniczni studenci bardzo chętnie wynajmują przez płaszczyznę Pepe Housing, na której staramy się być regularnie.
…..
Jeśli chcesz porozmawiać o tym jak Flater lub System Obsługi Najmu może wspomóc Twój biznes nieruchomościowy, umów się na rozmowę oraz demo systemów online:
Piotr Ziętara jest współzałożycielem projektu Flater.pl oraz dyrektorem zarządzającym Pepe Housing, serwisu internetowego zajmującego się zakwaterowaniem studentów zagranicznych oraz obcokrajowców w największych miastach studenckich. Pepe Housing jest liderem swojej branży na rynku krajowym oraz wyłącznym partnerem organizacji Erasmus Student Network na zakwaterowanie studentów Erasmusa w Polsce.
Jak oceniasz obecną sytuację na rynku najmu nieruchomości?
Pandemia bez wątpienia wpłynęła na popyt na rynku najmu. Ucierpiał zwłaszcza rynek pokoi i mieszkań dedykowanych studentom. Ze względu na wstrzymanie zajęć stacjonarnych na największych uczelniach w Polsce, mniejsza liczba studentów decyduje się na wyprowadzkę z domów rodzinnych oraz najem nieruchomości w miastach gdzie odbywają się studia. Najemcy obawiają się podpisać umowę najmu, dopóki nie rozpoczną się studia. Prawdopodobnie sezon najmu w tym roku, przedłuży się o parę tygodni. Pod znakiem zapytania jest wpływ rosnącej liczny zachorowań na obostrzenia wprowadzane przez rząd.
Jak wygląda Twoja działalność? Jakie jednostki wynajmujesz? Jak wygląda obłożenie, w porównaniu z rokiem poprzednim?
Naszą główną działalnością w Pepe Housing jest zakwaterowanie studentów zagranicznych w Polsce. Zauważalny jest spadek zainteresowania. Bez wątpienia spodziewamy się mniej studentów zagranicznych w tym roku. Ilość przyjętych oraz opłaconych rezerwacji szacujemy na ok. 50% w porównaniu z rokiem poprzednim. Jest to pozytywnym zaskoczenie. Spodziewaliśmy się, że liczba rezerwacji wyhamuje do 20-30%. Wielu studentów zagranicznych, decyduje się na przyjazd do Polski, pomimo nauczania zdalnego na ich uczelniach. Twierdzą, że chcą skorzystać z szansy wyjazdu za granicę, nawet jeśli zajęcia odbędą się przed komputerem. Zauważamy też, że szczególnie potwierdza się znaczenie lokalizacji, zwłaszcza w przypadku najmu zdalnego, oraz najmu obcokrajowcom. Widzimy, że na pokojach i mieszkaniach w centrum miast, udaje się utrzymać ceny. Ciężej jest z nieruchomościami na obrzeżach miast, oraz mieszkaniach wielopokojowych.
Jak Twoim zdaniem pandemia wpłynie na rynek najmu w perspektywie kolejnych miesięcy, czy kolejnych lat?
Dla naszej branży rynku najmu – dedykowanego studentom zagranicznym – kluczowe są decyzje administracyjne związane z możliwością swobodnej podróży. Jeśli chodzi o cały rynek najmu mieszkaniowego, zaobserwujemy przyśpieszoną profesjonalizację branży. Marketing, jakość produktu oraz obsługi klienta, będą miały coraz większe znaczenie.
Z jakich narzędzi i kanałów korzystasz, aby dotrzeć do potencjalnego najemcy?
Jeśli chodzi o narzędzia i kanały platformy Pepe Housing, to tzw. SEM (ang. Search Engine Marketing) oraz współpraca z lokalnymi partnerami. Mam na myśli uczelnie wyższe czy organizacje studenckie.
…..
Jeśli chcesz porozmawiać o tym jak Flater lub System Obsługi Najmu może wspomóc Twój biznes nieruchomościowy, umów się na rozmowę oraz demo systemów online:
Piotr Michalski jako reprezentant marki 3QQ zajmuje się obsługą inwestorów lokujących kapitał w nieruchomości na wynajem. Piotr przygotowuje nieruchomości inwestycyjne, prowadzi firmę zarządzającą najmem oraz firmę wykończeniową, zapewniając kompleksową obsługę inwestorską w Warszawie i w Łodzi.
Jak oceniasz obecną sytuację na rynku najmu nieruchomości w miastach, w których działasz?
Cały rynek najmu nieruchomości odczuwa skutki pandemii i zmniejszonego popytu na najem nieruchomości. Wyjątkiem nie jest ani Łódź, ani Warszawa. Małe jednostki mieszkaniowe (np. kawalerki poniżej 25 mkw) są lepszym produktem w obecnych czasach. Dzisiejszy najemca szuka przede wszystkim tanich i elastycznych rozwiązań.
W obawie przed pustostanami, Inwestorzy i zarządcy mocno obniżyli ceny. Uważam, że ceny najmu nie będą rosnąć, a inwestorzy, którzy zdecydowali się na znaczne obniżki, nie będą w stanie szybko wrócić do cen sprzed pandemii. Szczególnym ryzykiem obarczone są wielopokojowe mieszkania wynajmowane „na pokoje” w gorszych lokalizacjach. Wydaje się, że obecna sytuacja na rynku najmu pokazuje, że nie warto inwestować w mieszkania z bardzo dużą liczbą pokoi, gdyż coraz trudniej o Najemcę na tego typu rozwiązanie.
Jak wygląda Twoja działalność? Jakie jednostki wynajmujesz? Jak wygląda obłożenie, w porównaniu z rokiem poprzednim?
Zarządzamy głównie pokojami oraz małymi mieszkaniami. W samej Warszawie mieszka u nas 150 Najemców. Wynajęliśmy właśnie 28 mikro kawalerek w Łodzi, w ciągu kolejnych 5 miesięcy przygotujemy kolejnych 69 mikro kawalerek. Mamy ok. 98% obłożenia. Zostały nam 4 pokoje do wynajęcia w Warszawie. Na pokojach obniżyliśmy ceny średnio o 50 PLN. Udało się uzyskać wysokie obłożenie tak jak w poprzednim roku, ale jest to zasługą świetnego zorganizowania zespołu obsługującego najem oraz przyzwoitej obsługi aktualnych Najemców, którzy odwdzięczyli się przedłużeniem umowy najmu na kolejny rok. Zainteresowanie było jednak zauważalnie niższe. Musieliśmy bardziej postarać się o najemcę. Z mniejszej liczby telefonów umawialiśmy jeszcze mniej prezentacji. Na domiar złego, w środku sezonu, zamiast podpisać umowę najmu co 2 prezentację (tak jak to było rok temu), sukcesem kończyło się średnio dopiero co 6 spotkanie. Mnóstwo potencjalnych najemców mówiło nam wprost: „mam jeszcze 5 mieszkań do obejrzenia dzisiaj i kolejne 5 jutro, odezwę się za kilka dni”. Trzeba mieć dobry produkt i wysoki standard obsługi, by utrzymać zainteresowanie. Dobrze przygotowani handlowcy to podstawa.
Jak Twoim zdaniem pandemia wpłynie na rynek najmu w perspektywie kolejnych miesięcy, czy kolejnych lat?
Uważam, że przetrwają jedynie firmy, które zajmują się zarządzaniem najmem w sposób profesjonalny. Chodzi o optymalizację procesów wewnętrznych oraz kosztów. Mamy sporą konkurencję na rynku najmu, a pandemia jedynie obnażyła potencjalne problemy, które wiążą się z tym biznesem. Rosną koszty związane z marketingiem i dotarciem do klienta. Młodzi ludzie nie czytają ogłoszeń na tablicy spółdzielni ani gazet, więc w ciągu kilku lat zmniejszy się udział rynku „przypadkowego” na rzecz „instytucjonalnego”. To, co działało 5 lat temu, przestaje działać dzisiaj. Przy coraz częstszych pustostanach, właściciele mieszkań muszą liczyć się z obniżającą się rentownością inwestycji. Same nieruchomości są wciąż w oczach wielu Inwestorów atrakcyjnym aktywem, który powinny utrzymać swoją wartość w długim terminie. Wynika to przede wszystkim z bardzo słabych alternatyw inwestycyjnych, które ma do dyspozycji przeciętny Kowalski. A to przede wszystkim inwestorzy utrzymują aktualne wyceny nieruchomości. Jednakże ich wartość realna będzie prawdopodobnie rosła znacznie wolniej niż dotychczas. Trzeba mieć na względzie, że znaczna podwyżka stóp procentowych może gwałtownie ochłodzić ten rynek i spowodować odpływ kapitału.
Z jakich narzędzi i kanałów korzystacie, aby dotrzeć do potencjalnego najemcy?
W przypadku kawalerek i mieszkań wynajmowanych jako całość – Otodom. W przypadku pokoi Facebook. Jeśli chodzi o obcokrajowców – korzystamy z usług Pepe Housing oraz agencji relokacji pracowników. Zbieramy również polecenia od aktualnych Najemców, bo to dobry sposób na pozyskanie Najemców wśród ich znajomych.
…..
Jeśli chcesz porozmawiać o tym jak Flater lub System Obsługi Najmu może wspomóc Twój biznes nieruchomościowy, umów się na rozmowę oraz demo systemów online:
Rafał Paluch to założyciel oraz dyrektor zarządzający Systemu Obsługi Najmu https://wow.systemobsluginajmu.pl/, współzałożyciel projektu Flater https://flater.pl/, oraz współzałożyciel firmy Dobry Najem https://dobrynajem.pl/, zarządzającej i podnajmującej pokoje w Krakowie.
Jak oceniasz obecną sytuację na rynku najmu nieruchomości w Krakowie?
Z perspektywy wynajmującego rynek wygląda gorzej niż w zeszłym roku. Przy rosnącej podaży nieruchomości na wynajem, mamy mniejszy popyt na najem, co oczywiście jest konsekwencją pandemii. Mniejsza liczba studentów ze względu na nauczanie zdalne, mniej obcokrajowców oraz turystów wpływają na zmiany popytu i podaży na rynku najmu nieruchomości w Krakowie. Wypadkową tych zmian są wyższe wymagania najemców, przy niższych cenach. Najemcy wiedzą, że jest w czym wybierać. Szukają pokoi o wyższym standardzie, w budżetach o 200-300 złotych niższych niż w zeszłym roku. Okazuje się, że coraz ważniejsza jest elastyczność najmu oraz bardzo dobry standard. Najemcy pytają o możliwość mieszkania ze zwierzęciem, o miejsce parkingowe czy o balkon.
Jak wygląda Twoja działalność? Jakie jednostki wynajmujesz? Jak wygląda obłożenie, w porównaniu z rokiem poprzednim?
W firmie Dobry Najem mamy w portfelu 440 pokoi oraz 30 kawalerek na wynajem w Krakowie. Obłożenie na początek października to ok. 60%. Dla porównania w tym samym okresie w zeszłym roku osiągnęliśmy już 97% obłożenia. Niewątpliwie jesteśmy bardziej proaktywni jeśli chodzi o obsługę klienta i pozyskanie najemcy. Wprowadziliśmy bardziej elastyczne umowy najmu, z dwumiesięcznym okresem wypowiedzenia, aby wyjść naprzeciw najemcom, którzy bali się dalszego rozwoju pandemii. Ceny obniżyliśmy średnio o 10-20%, choć mieszkania o najlepszym standardzie wynajęły się w cenach na poziomie zeszłego roku. Na kilku mieszkaniach musieliśmy zrobić „odświeżenie” oraz Home Staging. Zauważamy, że nawet mieszkania wielopokojowe, które wyróżniają się wysokim standardem, wynajmują się dalej bardzo dobrze. Największym ryzykiem pustostanów obarczone są mieszkania wielopokojowe o niższej jakości. Pomimo, że w warunkach przed pandemicznych wynajmowały się bardzo sprawnie.
Jak Twoim zdaniem pandemia wpłynie na rynek najmu w perspektywie kolejnych miesięcy, czy kolejnych lat?
Spodziewam się korekty cen nieruchomości. Do czasu kontynuowania nauczania zdalnego, popyt na najem studencki, który w Krakowie stanowi bardzo dużą część rynku najmu, obniży się, co wpłynie na zwroty z inwestycji nieruchomościowych. Mam wrażenie, że wielu przypadkach inwestorzy będą decydować się na sprzedaż aktywów. Uważam, że ceny nieruchomości spadną. Poza naszym portfelem zarządzanych nieruchomości obserwuję rynek najmu oraz znajomych inwestorów. Mamy do czynienia z pustostanami nawet na nieruchomościach mieszkalnych wynajmowanych w całości. Wydaje się, że będzie to trudna sytuacja zwłaszcza dla indywidualnych właścicieli mieszkań, jeśli mają duże obciążenia kredytowe. Mamy do czynienia z rynkiem najemcy, co oczywiście stawia przed nami spore wyzwania.
Z jakich narzędzi i kanałów korzystacie, aby dotrzeć do potencjalnego najemcy?
Podstawą jest dla nas portal OLX oraz grupy na FB. W tym roku zmienił się jednak sposób pracy związany z pozyskaniem najemcy. W zeszłym roku raczej była to organizacja spotkań oraz weryfikacja najlepszego najemcy. W tym roku jest to działanie proaktywne oraz liczą się umiejętności sprzedażowe. Osobom, które zainteresują się naszą ofertą, zawsze wysyłamy link do naszego portalu z pokojami w systemie Flater – https://wolne.info/ W ten sposób nie tylko możemy zainteresować najemcę ofertą, ale dajemy się poznać jako firma zajmująca się najmem profesjonalnie.
…..
Jeśli chcesz porozmawiać o tym jak Flater lub System Obsługi Najmu może wspomóc Twój biznes nieruchomościowy, umów się na rozmowę oraz demo systemów online:
